Decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito. Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e lasciando a dopo le cose importanti:
la verifica della documentazione urbanistico-catastale.
Ed è proprio sul tipo di documentazione necessaria alla vendita e sulle normative vigenti, il punto su cui vorrei fare chiarezza in questo ultimo articolo.
Vediamo allora quali sono i documenti necessari per poter mettere la tua casa in vendita.
Partiamo dal più semplice:
- L’Attestato di Prestazione Energetica – APE
Iniziamo col dire che senza questo documento non solo non è possibile vendere, ma la classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità pena una sanzione economica.
L’intenzione della Comunità Europea, è quello di sensibilizzare l’opinione pubblica rispetto ai temi dell’ambiente e del risparmio energetico. E’ ovvio che a parità di condizioni, debba essere preferito un immobile con basso indice di prestazione energetica, poiché si trasformerà in un bel risparmio economico.
- La conformità urbanistico catastale
Lo scopo del decreto legge n. 78/2010 è quello di scoraggiare la compravendita di proprietà con abusi edilizi e soprattutto di allineare i dati tra il Catasto e i Registri Immobiliari. In pratica non si può più vendere un immobile se non è presente la planimetria catastale, se i dati catastali sono mancanti o non corrispondono perfettamente (codice fiscale incluso) ai dati presenti nei Registri Immobiliari ed infine se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto. Inoltre l’atto è nullo se manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!
Attenzione: il notaio verifica la conformità catastale, ma non controlla l’assenza di eventuali abusi. Per legge, (Sentenza della Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012) il venditore che deve garantire nel rogito la conformità urbanistico edilizia!
Prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.
In altre parole il notaio deve eseguire le visure presso il Catasto Fabbricati e le visure ipotecarie ventennali presso i Registri Immobiliari; queste ultime consentono di identificare il proprietario dell’immobile e di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.
In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento prima del rogito.
Le difformità anche in questo caso sono tutt’altro che rare. Pensa ad esempio ai casi in cui nel precedente atto non è stata fatta la voltura catastale, oppure l’acquisto è stato effettuato da un solo coniuge in regime di comunione dei beni, l’eredità non è stata trascritta, ecc.
Quando si parla di conformità urbanistica invece bisogna fare una distinzione: per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.
Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con lo stato di fatto.
Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto.
Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:
- Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
- Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde allo stato di fatto. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
- Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).
Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice DIA, viceversa altre non possono essere sanate! I condoni edilizi, che nel passato hanno permesso di regolarizzare eventuali abusi edilizi, sono stati 3 e precisamente nel: 1985, 1994 e l’ultimo nel 2003.
Ma quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?
Con il rogito il compratore acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; in altre parole si trasferiscono anche eventuali abusi o irregolarità.
Le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria. Te la senti di rischiare e garantire civilmente per abusi fatti da precedenti proprietari?
Come ultimo approfondimento, vorrei parlare invece del certificato di agibilità, che è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: avvenuta prosciugatura dei muri, salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).
Il certificato di agibilità deve essere fornito per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.
Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di agibilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma …un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente.
Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato di agibilità è dovuta esclusivamente ad aspetti burocratici, oppure nasconde un problema più grave.
Consiglio quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.
Spero di essere stata chiara, e di aver designato un quadro più completo della situazione attuale riguardo la documentazione per la vendita di una casa…senza averti spaventato troppo.
Diffida di tutte quelle agenzie che sono disposte a prendere l’incarico di vendita senza averti richiesto la documentazione della casa.
Ricorda: se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!
