Parlando con amici o clienti sempre più spesso mi viene posta questa domanda. Complici i vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti “bipartisan”, dai proprietari e dai loro inquilini, questo tipo di contratto sta prendendo sempre maggiore piede in Italia.
Pur confermandosi uno strumento fondamentale nel settore turistico, inizia ad essere utilizzato anche per gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), o semplicemente può essere utilizzato per singole stanze dell’abitazione.
Il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio? In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, però sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall’abitazione
Quindi nonostante sia legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto l’attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014), potrebbe esserci un limite dato dal regolamento di condominio, nel caso in cui fosse esplicato in modo chiaro il divieto a questo tipo di attività.
Il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità dei condòmini presenti nell’edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all’atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l’accettazione.
Il conduttore è quindi l’unico responsabile, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento e con il contratto di locazione, assume la posizione di “detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell’interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi” (pret. Chieti 6.6. 1983).
Il condomio è però tenuto a controllare l’operato del suo inquilino in merito all’uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.
Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).
Quali sono gli obblighi del locatore nei confronti del condominio?
In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tanto meno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l’immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino.
Bisogna però fare attenzione perché nel momento in cui viene stipulato un contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell’art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini. L’obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all’art. 109 T.U.L.P.S. Entro le 24 ore dall’arrivo dell’ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell’abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall’art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a € 206,00.
Spero di aver risposto ai vostri dubbi, e nel caso ne abbiate di altri potete scrivermi: chiederò all’Avvocato che lavora nel mio team di rispondere nel modo più esaustivo e chiaro possibile.
A presto
Francesca
