Sai cos’è il “nido d’ape?”
Il mercato immobiliare è caratterizzato da una ciclicità che possiamo identificare con un modello costituito da eventi che si ripetono nel tempo con una determinata cadenza.
Il modello più diffuso è stato sviluppato da esperti del settore immobiliare e docenti dell’Università olandese nel 1994, nel quale il ciclo di eventi si sviluppa a nido d’ape; tale modello è stato adottato dall’Agenzia delle Entrate nelle pubblicazioni dell’Osservatorio Immobiliare. Secondo questo studio universitario mettendo in relazione in un grafico i prezzi ed il numero di compravendite si ottiene la rappresentazione di un esagono, la relazione dei due elementi evidenzierebbe in particolare l’andamento della domanda e dell’offerta nel particolare settore di mercato analizzato.
Il ciclo così determinato è costituito da un andamento a nido d’ape della durata di circa dieci anni costituito dalle seguenti fasi:
- Aumento delle transazioni ma non dei prezzi. La prima fase, è caratterizzata da un aumento del volume delle transazioni immobiliari, con una stabilizzazione dei prezzi
- Ancora aumento delle transazioni e contemporaneamente inizio di una crescita dei prezzi. La seconda fase, è dunque caratterizzata da una marcata espansione del mercato sia dal punto di vista del numero delle compravendite che dal punto di vista dei prezzi Da questo clima positivo può derivare un altro fattore importante: una facilità di accesso al credito e quindi l’ottenimento di un mutuo per l’acquisto della casa.
- Aumento dei prezzi e diminuzione delle transazioni. In questa fase l’aumento dei prezzi di mercato provoca un minor numero di transazioni fattibili.
- Stazionarietà dei prezzi e del numero delle transazioni. In questa fase seppur con prezzi che rimangono stabili comincia a rallentare il numero delle transazioni. Solitamente questo accade quando prevale un contesto economico sfavorevole, caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito e, contemporaneamente, da prezzi elevati. Questi due fattori negativi portano ad una contrazione della domanda con conseguente eccesso di offerta.
- Calo dei prezzi e diminuzione delle transazioni. La quinta fase, vede il volume delle transazioni in caduta libera; i prezzi, cominciano una leggera flessione. La crisi economica, iniziata nella fase precedente, si consolida e comincia ad intaccare la disponibilità economica delle famiglie. Questo clima di incertezza, innesca la paura di prendere decisioni importanti nel settore immobiliare, portando ad un immobilismo generalizzato.
- Diminuzione dei prezzi ed aumento delle transazioni. Ricomincia ad essere interessante l’investimento immobiliare. La diminuzione dei prezzi favorisce l’acquisto e di conseguenza aumenta nuovamente il numero delle transazioni
Le variabili più importanti che incidono sull’andamento del mercato immobiliare residenziale, che costituisce quasi l’80% del valore dell’intero mercato immobiliare, sono il prezzo di vendita, l’inflazione, il potere di acquisto dell’impiegato medio, il numero di vendite di unità immobiliari, la possibilità di finanziamento delle banche nonché la percentuale di finanziamento massimo concedibile.
Nel 2022 il ciclo immobiliare ha segnato una ripresa del mercato favorita anche dall’aumento dell’inflazione che in un primo momento ha generato una maggiore propensione all’acquisto di beni immobili considerati beni rifugio ovvero beni in grado di mantenere un reale valore anche nei periodi di instabilità dei mercati.
Nel 2023 cosa succederà? Quale sarà la tendenza?
Certamente il continuo rialzo dell’inflazione ha innescato un atteggiamento restrittivo da parte delle politiche monetarie che ha comportato progressivi aumenti dei tassi di interesse; le problematiche energetiche e gli aumenti dei costi dei materiali dovuti alla guerra in Ucraina, stanno creando una maggiore incertezza tra gli investitori….
Ma allora è il momento per comprare o per vendere? Dipende dalle singole esigenze
Contattami e ne parleremo insieme
Francesca
