Oggi vorrei parlarvi di una via alternativa alla compravendita tradizionale!
Molti di voi avranno già sentito parlare di “donazione”, ma forse non hanno ben chiaro di cosa si tratta: la donazione avviene quando un soggetto (donante) dona la proprietà di un immobile a un soggetto beneficiario (donatario) senza alcun corrispettivo economico. Una delle forme più usate di donazione immobiliare è sicuramente il trasferimento gratuito realizzato a favore di un figlio o di un coniuge, (acquistare un immobile donato però, potrebbe creare alcune difficoltà alla rivendita futura perché c’è il rischio di un’eventuale azione da parte degli altri eredi legittimi). Sebbene la forma più conosciuta di donazione è la cosiddetta “donazione diretta”, esiste un’altra forma di trasferimento di proprietà o di un altro diritto reale, quella definita “donazione indiretta”.
La forma diretta, fatta con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui il soggetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto donatario, senza percepire alcun corrispettivo. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.
La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta alcuni vantaggi perché in questo modo si assicura la validità dell’atto e soprattutto il donante non è responsabile per eventuali vizi dell’immobile o nel caso di rivendicazione da parte di altri soggetti.
Esiste poi la “donazione indiretta” di un immobile; ha lo stesso obiettivo della donazione diretta però si realizza con l’acquisto da parte del donante dell’immobile che poi viene però intestato al donatario. Sostanzialmente si dona il patrimonio necessario per far acquistare il bene al donatario che se lo intesta direttamente (immaginiamo un padre che compra ad un figlio una casa pagandola lui ed intestandola direttamente al figlio)
Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due : non è necessario un atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.
Ma quali sono i costi di una donazione?
La norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata nel 2019 e la relativa tassazione oggi si articola in questo modo:
- chi riceve un immobile in donazione deve pagare allo stato delle imposte: l’imposta di donazione, l’imposta di trascrizione e la così detta voltura catastale.
L’imposta di donazione è una imposta proporzionale che è tanto più elevata quanto più lontano è il grado di parentela fra il donante ed il donatario (gli scaglioni di imposta sono del 4 – 6 – 8 % ).
Vediamoli più chiaramente:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
- 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100 mila euro, per ciascun beneficiario
- 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
- 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
L’imposta di trascrizione invece è una imposta fissa del 2% calcolata sulla rendita catastale. Anche la voltura catastale viene calcolata sulla rendita catastale nella misura del 1 %.
Spero, con questo articolo, di aver chiarito l’argomento e di aver risolto alcuni dubbi, quando si parla di “donazioni”…
Al prossimo appuntamento.
Francesca
