L’eredità immobiliare prima dell’eredità
C’è una conversazione che molte famiglie rimandano per anni. Non perché non ci sia nulla da dire, ma perché c’è troppo. Una casa grande, costruita nel tempo, carica di storia. Figli con vite diverse, magari in città diverse. E un senso diffuso che parlarne adesso significhi anticipare qualcosa di doloroso.
Eppure sempre più famiglie italiane stanno scegliendo di affrontarla. E lo stanno facendo con una lucidità nuova.
Cosa sta cambiando
Per decenni, donare un immobile a un figlio era un gesto generoso ma complicato. Chi riceveva la casa in donazione e poi decideva di venderla si trovava in una posizione fragile: gli eredi legittimari del donante potevano, anche anni dopo, esercitare la cosiddetta azione di restituzione — chiedere cioè la riconsegna fisica del bene a chi lo aveva acquistato in buona fede. Una nuvola giuridica che pesava su ogni transazione e che le banche guardavano con diffidenza, rendendo difficile persino ottenere un mutuo su un immobile di provenienza donativa.
La Legge 182/2025, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha cambiato questo quadro in modo radicale. Con l’articolo 44, sono stati modificati in modo coordinato gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile, operando un cambio di paradigma fondamentale: la tutela del legittimario passa da una protezione reale a una tutela economica per equivalente.
Comprare un immobile da donazione: oggi non è più un rischio
Prima di questa legge, comprare un immobile proveniente da donazione era un’operazione rischiosa. Non per chi vendeva, ma per chi comprava. Gli eredi legittimari del donante originario potevano, anche a distanza di molti anni, presentarsi e rivendicare il bene — anche se tu lo avevi acquistato in perfetta buona fede, pagato regolarmente, e magari ci vivevi da anni.
Le banche lo sapevano, e spesso si rifiutavano di concedere mutui su questi immobili. Il risultato era un mercato bloccato, pieno di case che non riuscivano a circolare liberamente.
Con la Legge 182/2025 questa incertezza è stata eliminata. Chi compra oggi un immobile proveniente da donazione non può più subire azioni di restituzione da parte di nessun erede. Il bene è suo, senza riserve. Gli eventuali diritti degli eredi legittimari restano — ma si trasformano in un diritto economico verso chi ha ricevuto la donazione, non verso chi ha comprato la casa.
In pratica: se stai valutando un immobile e scopri che viene da una donazione, oggi non è più un problema. È semplicemente una provenienza come un’altra.
Una riflessione dopo vent’anni
In vent’anni di consulenza immobiliare a Roma ho visto molte famiglie arrivare tardi a queste conversazioni — non per mancanza di affetto, ma per mancanza di strumenti. Oggi quegli strumenti ci sono. La legge ha fatto la sua parte. Resta la conversazione da fare.
Se stai pensando a come gestire il passaggio di un immobile — per te, per i tuoi genitori, per i tuoi figli — sono disponibile per un confronto riservato.
