documenti per vendere la tua casa
- by Francesca Lionetti
- 17 giugno 2021
La prima cosa da fare se vogliamo vendere un immobile è controllare di avere tutta la documentazione necessaria alla vendita.
Sarà questa stessa, la documentazione che il notaio ci chiederà nel momento in cui l’acquirente dovrà fare il rogito.
Molte leggi nel tempo sono cambiate e la documentazione che abbiamo della nostra casa potrebbe essere insufficiente o superata. Magari potremmo aver fatto anche una ristrutturazione. La mia consulenza parte proprio da questo: il reperimento ed il controllo di tutto quanto necessario. Una ricerca che farò insieme al mio tecnico che effettuerà un sopralluogo e poi tutte le verifiche necessarie ed insieme al mio notaio che poi rilascerà quello che chiamo “Bollino del Rogito Garantito”.
Ma andando per ordine, quali sono i documenti necessari:
- Atto di provenienza: cioè l’atto con cui si è entrati in possesso del bene sia che provenga da una compravendita che da una successione o donazione. Da questo si potranno ricavare tutti i dati abitativi come la concessione edilizia, il permesso di costruire, la concessione in sanatoria ed altri;
- Planimetria catastale che deve essere conforme allo stato dei luoghi, pena la nullità dell’atto;
- APE, ovvero la certificazione di prestazione energetica;
- Visure ipotecarie e catastali;
- Certificato di agibilità o abitabilità;
- Certificazione di conformità degli impianti;
- Regolamento di condomini.
Tanto altro ancora potrà essere richiesto se ci dovessimo trovare di fronte a casi particolari, come immobili condonati o in diritto di superficie. Cerchiamo di entrare ancora un pochino di più nel dettaglio di alcuni di questi elementi premettendo che comunque ove mancassero, sarà proprio mia cura segnalartelo e cercare di provvedere al reperimento con il supporto del tecnico.
L’ATTO DI PROVENIENZA
Concessione edilizia, permesso di costruire e concessione in sanatoria.
Parliamo del titolo abilitativo con cui è stata costruita la tua casa.
Se l’edificio è anteriore al 1967, può non esserci nessuno di questi tre, ma devi stare attento che nell’atto con cui hai comprato sia specificato che la costruzione risale in epoca anteriore a quella data. E’ infatti obbligatorio citare il titolo abitativo sull’atto notarile e, se manca, va provata l’età della costruzione.
Nel caso di una casa condonata, ciò che ti serve non sono i bollettini pagati o la richiesta di condono o il progetto con elaborato planimetrico, ma il documento con cui il comune ha autorizzato a costruire la casa dopo la richiesta di condono, che si chiama concessione in sanatoria.
Per quanto riguarda la concessione edilizia o il permesso a costruire i numeri di pratica devono essere citati sull’atto di acquisto ma è sempre preferibile avere le copie cartacee.
Le copie di questi titoli vengono rilasciate dal Comune dopo aver effettuato un accesso agli atti. In pratica devi andare allo sportello dell’urbanistica, compilare una richiesta con i numeri delle pratiche di cui ti serve copia, pagare un bollettino, allegare una marca da bollo e aspettare circa 20 giorni per il ritiro delle copie.
CONFORMITA’ URBANISTICA EDILIZIA DELL’IMMOBILE
Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al Comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del Notaio ma del venditore.
Regolarità urbanistica
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.
I titoli abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:
Licenza edilizia: dal 1942 con la legge 1150
Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la legge 10
I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.
Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940
Come si verifica la conformità?
Bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Principali cause di non regolarità
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
Piccole modifiche interne o interventi edili come una ristrutturazione; casi in cui è possibile sanare la situazione con una CILA
– Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perche? se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.
Differenza tra regolarità urbanistica/edilizia e catastale
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il Catasto (o Agenzia del territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il Comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al Comune.
Immobili ante 1 settembre 1967
Se l’immobile è stato realizzato prima del 1/09/67 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nel rogito è del proprietario.
Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica.
La conformità urbanistica è data solo confrontando il titolo abilitativo con cui l’immobile è stato autorizzato con lo stato di fatto. Non bisogna equivocare la legittimità urbanistica con la commerciabilità. La prima legge urbanistica è del 1942, da quell’anno sino al 1967 sono state rilasciate moltissime licenze. I notai possono vendere anche immobili abusivi realizzati prima del 1967 ma può comunque sussistere un rischio di abusivismo e di lite tra le parti.
Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?
E’ importante che l’acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perchè a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi.
CONSEGUENZE PER ABUSO E IRREGOLARITÀ EDILIZIE
La formula presente nei rogiti è “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, per questo l’acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.
Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?
Abusi gravi
In caso di abusi edilizi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l’ente potrà acquisire di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune parte del bene.
I casi più frequenti di interventi non autorizzati che comportano un abuso sono un soppalco non autorizzato, l’apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo, il frazionamento di più unità, la modifica di un balcone. Non sempre è possibile sanare ed a volte è necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune.
Irregolarità meno gravi
Altri tipi di irregolarità, meno gravi, comportano solo della sanzioni amministrative e possono essere risolte con una pratica urbanistica in sanatoria o una CILA. Solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze.
La regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Ad esempio se è stato demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente sia maggiore di 1/8 della superficie delle finestre. Questo è un tipico caso in cui anche per un piccolo intervento non è possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisogna ricostruire la parete.
Sintesi e consigli
In conclusione se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore), in caso di abusi minori l’immobile può essere venduto ed il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell’abuso (con possibili sanzioni penali e rischio di demolizione). Esistono altresì piccole difformità che comportano sanzioni solo amministrative ma possono diminuire il valore della casa perchè rendono difficoltoso l’accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate.
Il consiglio è quello di acquistare sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.
Condono e sanatoria
Regolarizzare una difformità non è sempre possibile. In alcuni casi si può procedere con pratica urbanistica in sanatoria o Permesso di costruire in Sanatoria (art. 36 del TUE dpr 380/01).
La sanatoria è differente dal condono perchè nel primo caso i lavori si potevano realizzare ma non è stato dichiarato niente al Comune, mentre si richiede un condono se i lavori non si potevano realizzare perchè contrari alle normative edilizie.
Attualmente non è possibile richiedere un condono edilizio, che a differenza della Sanatoria (Art. 36) è un provvedimento eccezionale, gli ultimi sono stati nel 1985, 1994, 2003.
PLANIMETRIE CATASTALI
Gli atti pubblici e le scritture private inerenti la vendita di immobili devono sempre contenere, pena la nullità dell’atto, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato dei fatti dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle leggi vigenti.
La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. In sostanza la piantina, depositata al catasto, deve essere perfettamente conforme allo stato della tua casa.
La piantina si riconosce perché riporta sulla sinistra in basso i dati catastali della casa
Quindi la prima cosa da fare è osservare la conformità tra la piantina e lo stato dei fatti dell’abitazione.
Nel caso in cui dovessi trovare qualcosa di non conforme, rivolgiti ad un tecnico abilitato per sistemarla tramite una pratica in comune.
Devi controllare le finestre e le porte presenti sulla piantina e vedere se corrispondono ed eventuali tettoie o balconi. Se hai chiuso un terrazzo o un balcone e sulla piantina non risulta, le soluzioni sono due:
1) smonti tutto e proponi casa senza le modifiche che avevi effettuato;
2) aggiorni la piantina facendo se possibile una pratica urbanistica.
Avere tale conformità è di fondamentale importanza e le conseguenze nell’affrontare la vendita con la piantina catastale non conforme allo stato di fatto di casa possono essere disastrose:
- a) un potenziale acquirente potrebbe richiedere la verifica dei documenti e dunque ritardare un’offerta per la tua casa nel caso in cui ci siano delle difformità in piantina. Nel tempo in cui tu le sistemi, lui potrebbe trovare un’altra casa e tu perdere la vendita.
- b) nel caso di una proposta già accettata se la piantina non è stata verificata e il tuo acquirente acquista con una parte di mutuo, la banca che lo finanzia manderà un perito che dovrà accertare la conformità di casa. Se non conforme potrebbe rifiutarti la concessione del credito.
APE
L’ APE (attestato prestazione energetica) è un documento essenziale ai fini dell’atto notarile, ogni immobile deve esserne dotato.
L’APE è il documento che descrive le caratteristiche energetiche della tua abitazione. Le attribuisce una classe (da A a G) in base al consumo ed al risparmio energetico. Devi chiamare un tecnico abilitato che in pochi giorni e ad un costo ragionevole può tranquillamente fornirti questo documento.
CERTIFICATO DI AGIBILITA’ O ABITABILITA’
Cos’è il certificato di agibilità? E’ indispensabile per la vendita della casa?
Il certificato di agibilità (abitabilità) “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
In poche parole è il “bollo” del tecnico che attesta la conformità degli edifici in relazione alle normative del piano regolatore generale in vigore.
Attenzione: non è un documento essenziale ai fini dell’atto notarile (se le parti sono d’accordo ovviamente) però se hai una casa costruita dopo il 1967, l’edificio deve esserne dotato.
Se hai una casa costruita in periodo anteriore al 1967, ed hai svolto delle opere tramite concessione edilizia, permesso a costruire o D.I.A., ( qualsiasi sia il titolo abilitativo a seconda del periodo storico) l’immobile deve comunque esserne dotato perchè il certificato va richiesto in comune subito dopo la presentazione del fine lavori.
Come si trova?
Dovrebbe essere stato consegnato quando hai acquistato, visto che per legge il notaio nell’atto deve scrivere se l’edificio ne è dotato. Se la casa è stata costruita in epoca antecedente al 1967, il notaio scriverà eventualmente che l’immobile non è dotato del certificato ma che è comunque idoneo ad ottenerlo. Se lo hai smarrito, puoi fare la richiesta in Comune e ricevere una copia. Se hai una villa o una casa indipendente puoi avviare la pratica singolarmente.
Se devi mettere la tua casa sul mercato, occupati subito di reperire questo documento.
L’agibilità può essere, inoltre, determinante nel caso in cui chi compra deve accedere ad un mutuo, visto che alcuni istituti non erogano denaro se l’oggetto da ipotecare è sprovvisto di certificato.
Il mio consiglio, a questo punto, non può essere che quello di controllare e sistemare tutta la documentazione prima di affrontare la vendita; eventuali soldi spesi per interventi tecnici sono un investimento che ti aiuterà ad ottenere il più alto prezzo di mercato senza stress ed ansie.
Buona vendita!
Francesca
