I “Contratti contenenti la concessione in godimento di un immobile con diritto all’acquisto da parte del conduttore” o semplicemente indentificati come “Rent to buy” sono regolamentati dal Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, dove è stato inserito l’obbligo alla trascrizione del contratto rendendo quindi necessario l’intervento del Notaio per la stipula.
Al momento della stipula si può prevedere il versamento di un acconto iniziale e vengono altresì definiti i canoni mensili, specificando bene la quota imputata al godimento del bene (canone di affitto) e quella a titolo di acconto prezzo che il concedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto della proprietà dell’immobile.
Cosa succede in caso di inadempienza?
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni – anche non consecutivi – determinato al momento della sottoscrizione del contratto e, comunque, si tratta di un numero di canoni non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Il proprietario di casa ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità.
Nel caso sia il proprietario invece inadempiente, quest’ultimo è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo della compravendita, oltre gli interessi legali.
Prima di questa riforma cosa accadeva?
Venivano sottoscritti due diversi contratti legati tra di loro: una locazione ed un patto di futura vendita.
Possono essere anche uniti in un unico contratto, con il vantaggio di una maggiore chiarezza ma il rischio di avere più incertezza e difficoltà in caso di inadempimento.
Io personalmente preferisco tenere distinti i contratti in modo da avere più chiara la disciplina applicabile. Va però detto che così le parti sono meno legate tra di loro. E’ previsto un primo versamento iniziale, un canone di locazione solitamente maggiorato rispetto al valore di mercato tra il 10% e il 50%, viene inoltre concordato tra le parti quanto del canone va considerato come acconto sulla futura vendita e infine al termine del contratto di locazione ci sarà il saldo corrispondente alla differenza tra il prezzo precedentemente concordato e i canoni versati.
Ci sono considerevoli pro e contro.
I principali vantaggi sono, per l’acquirente, di godere subito dell’immobile potendolo pagare “a rate” ed aumentando tra l’altro la possibilità di ottenere un buon mutuo al momento dell’acquisto.
Per il venditore, invece, la possibilità di impegnare subito l’immobile.
Gli svantaggi sono: per l’acquirente oneri fiscali elevati e l’obbligo di acquisto anche in caso di perdita di interesse. Per il venditore: la dilazione dell’incasso totale e, soprattutto, disagi in caso di inadempienza del conduttore.
Qui viene il problema principale di queste formule contrattuali. Nei contratti di locazione, in caso di inadempimento di un conduttore, si procede ad uno sfratto che indicativamente fa tornare l’immobile in possesso del legittimo proprietario in 1 anno o poco più, fatti salvi casi particolari.
Nei contratti oggi analizzati, invece, essendo un contratto atipico, va seguita la giustizia ordinaria con tempi molto più lunghi e possibili giudizi di primo, secondo grado oltre cassazione.
Il mio suggerimento è di farsi consigliare molto bene da un professionista se e quando utilizzare uno di questi contratti oppure altri possibili tipo “locazione con patto di opzione”, “vendita con riserva di proprietà”, etc.
Ogni soluzione ha sicuramente dei vantaggi ma come tutte le scelte porta anche delle conseguenze, che vanno ponderate con la massima attenzione.
Francesca
