Conosciuto più comunemente come “compromesso”, il contratto preliminare è a tutti gli effetti un contratto che obbliga acquirente e venditore a stipulare in futuro il vero e proprio contratto di vendita definitivo, ed infatti il termine “preliminare” viene utilizzato proprio perché prelude alla stipula di un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è già fissato dallo stesso.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere necessariamente redatto per iscritto e autografato da entrambe le parti, deve essere quanto più dettagliato possibile e riportare:
- I dati identificativi delle parti con i relativi documenti di identità
- I dati identificativi dell’immobile di cui si tratta la vendita
- Il prezzo convenuto e le relative tempistiche di pagamento
- Tutti i dati relativi alla giusta identificazione urbanistica e catastale dell’immobile
- l’attestazione della prestazione energetica (APE)
Un altro importantissimo passaggio che non dobbiamo assolutamente sottovalutare è quello relativo alle verifiche: bisogna verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici presenti nella località in cui si trova.
Anche se non è obbligatorio andare dal notaio per registrare l’accordo, in quanto rientra nella tipologia delle scritture private prevista dalla legge, il mio consiglio per garantire la massima tutela al futuro acquirente, è sempre quello di sottoscrivere il contratto preliminare dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga poi trascritto nei Registri Immobiliari.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.
Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Ma vediamo insieme cosa accade se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo? Che cosa si può fare con l’assegno che è stato versato come caparra confirmatoria?
L’acquirente ha cambiato idea?
Uno dei casi più frequenti è proprio quello in cui il promissario acquirente, per qualsiasi ragione a lui imputabile, decide di “tirarsi indietro” e non voler più sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita (c.d. rogito).
In questa situazione, il promittente venditore, in possesso dell’assegno ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, potrà decidere alternativamente di:
- recedere dal contratto preliminare di compravendita e trattenere l’assegno a titolo di liquidazione convenzionale del danno;
- pretendere l’adempimento del contratto preliminare chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
- chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno
E se a cambiare idea è il proprietario?
In questo caso il promissario acquirente potrà a sua volta:
- recedere dal contratto preliminare di compravendita e richiedere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria;
- chiedere al Tribunale l’emissione di un provvedimento produttivo degli effetti del contratto non concluso;
- chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno
Spero di aver chiarito anche oggi i vostri dubbi e aver risposto alle vostre domande.
Francesca
