Oggi voglio parlarvi di quello che è il passo più importante da affrontare una volta che avrete individuato l’appartamento dei vostri sogni.
Immaginiamo di aver trovato la nostra casa ideale, di averla vista più volte ed aver deciso quali lavori di ristrutturazione fare. Ora ci troviamo di fronte alla domanda più importante: quanto dobbiamo spendere per comprarla?
Per avere certezza di quello che ci aspetta, dobbiamo compiere il primo e fondamentale passo burocratico: FORMULARE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO.
La proposta di acquisto è quel modulo che dovrete compilare assieme al Consulente Immobiliare al fine di trasformare i vostri desideri in realtà e proporvi per acquistare un immobile.
Lo dice la parola stessa: “proposta”, ovvero l’atto con cui si propongono al venditore le condizioni alle quali si è disposti a comprare la sua casa.
Un primo e assai frequente sbaglio è quello di pensare che sia sufficiente proporre una cifra di acquisto per comprare una casa. In realtà la questione non è così semplice. Come vedremo in seguito, infatti, una proposta, al fine di essere valutata correttamente, non dovrà contenere soltanto la cifra offerta, ma anche tutte le informazioni inerenti l’operazione, comprese le condizioni di pagamento. Ma andiamo con ordine…
La prima parte della proposta deve contenere tutte le informazioni anagrafiche, i dati del venditore, dell’acquirente, dell’agenzia e del Consulente.
Già in questo momento è bene fare attenzione e verificare in primis che il Consulente che vi sta aiutando sia abilitato a farlo, ovvero sia regolarmente iscritto alla Camera di Commercio e specifichi il suo REA (Repertorio Economico Amministrativo).
Nella parte successiva del modulo è necessario indicare tutte le informazioni che riguardano la casa: dall’indirizzo alla composizione interna, dalla destinazione d’uso a tutti i dati catastali, nonché le spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate.
È necessario specificare, inoltre, la regolarità urbanistica e catastale e la presenza o meno dell’abitabilità (elemento che molti sottovalutano, ma che potrebbe portare a contrasti e difficoltà).
Verrà dichiarata la conformità o meno degli impianti in base alle normative vigenti, nonché l’esistenza o meno di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Questi sono tra gli elementi che ci mettono più ansia e che dovremo cercare di studiare bene nel momento in cui formuleremo la nostra proposta. Essi non ci debbono spaventare, in quanto conoscerli ci permetterà di provvedere ad un’eventuale estinzione e cancellazione entro la data del rogito notarile.
È oltremodo importante che il venditore sia sincero con il Consulente Immobiliare e che dichiari la corretta situazione, che l’agente immobiliare le verifichi e che il possibile acquirente sia sempre al corrente di tutto.
Più avanti nel nostro modulo troveremo gli accordi economici: nell’offerta non va specificato solo l’importo di acquisto, ma anche le modalità e le tempistiche di pagamento.
Già quando si sottoscrive una proposta si effettua un primo versamento economico come deposito fiduciario nelle mani del consulente immobiliare.
Se la proposta viene accettata, questo si trasformerà in caparra confirmatoria ed il venditore potrà incassare il primo assegno.
Un secondo versamento avviene, di solito, alla sottoscrizione del preliminare. La consuetudine è di versare in questo momento circa il 20 % dell’importo totale, ma è comunque una decisione concordata fra le parti.
Ultimo, ma non meno importante elemento che deve contenere una proposta di acquisto, è l’indicazione della data in cui si vuole effettuare il rogito: essa non è la data esatta ma, come dice la legge, “entro e non oltre” il giorno indicato.
È possibile poi inserire ancora due clausole.
La clausola risolutiva espressa, la quale consiste nella possibilità di sottoporre l’accordo concluso alla verifica dell’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate in precedenza dal venditore per dolo o, più semplicemente, perché non conosciute. A questo punto sarà il notaio con il Consulente Immobiliare a verificare tali informazioni e, se non verranno evidenziate criticità, si prosegue, altrimenti il contratto si può sciogliere senza nessuna penale da entrambe le parti.
La seconda clausola, definita clausola sospensiva, è quella che ci permette di sottoporre l’accordo concluso alla verifica per l’ottenimento del mutuo. Si può, in questo caso, vincolare la validità della proposta per un certo periodo di tempo utile a verificarne la fattibilità. Questa condizione è da proporre in casi estremi, in quanto spesso non accettata volentieri dai venditori.
Il mio consiglio rimane sempre quello di procedere in anticipo a fare queste verifiche, in quanto oggi è possibile ottenere una predelibera reddituale prima ancora di aver individuato la casa dei nostri sogni. A quel punto, se la casa non ha particolari criticità, l’ottenimento del mutuo è certo.
Ricapitolando tutto quanto esposto, se avete trovato la casa dei vostri sogni, fate una trattativa corretta e trasparente evitando di mercanteggiare all’inverosimile e poi, supportati dal giusto consulente, procedete con calma e disponibilità nella trattativa.
Le trattative non sono mai semplici e farsi consigliare da un consulente disponibile e concreto vi darà il giusto appoggio per completare tutta la strada che vi porterà alla consegna delle chiavi della vostra nuova casa.
Alla prossima!
Francesca
